En els últims dies els consumidors estem rebent molt bones notícies per part dels Tribunals en relació als nostres préstecs hipotecaris i les clares desavantatges que vam patir a signar-los. L’última d’elles fa referència a la possibilitat de recuperar les despeses de formalització de la hipoteca.
Si bé ja fa més d’un any que el Tribunal Suprem (TS) va dictar la Sentència 705/2015, de 23 de desembre, ha estat arran de la Sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) sobre la retroactivitat de les clàusules sòl, que aquella ha pres especial rellevància.
Què diu aquesta Sentència?
La Sentència del TS ens ve a dir que, quan el Banc ens va obligar a sufragar totes les despeses de formalització de la hipoteca ens va imposar una clàusula a totes llums abusiva. Ja que va contravenir diferents normes, entre elles el Text Refós Llei General Consumidors i Usuaris (TRLGCU).
Entre aquestes despeses es troben les despeses de notaria per l’escriptura de constitució d’hipoteca, les despeses del Registre de la Propietat per la inscripció d’aquesta garantia, l’impost d’Actes Jurídics Documentats i les despeses de la gestoria que el mateix Banc va contractar per a la tramitació. Gestoria que normalment penja de la pròpia entitat bancària. Hi ha qui va més enllà i inclou com a reclamables les despeses de la taxació de l’immoble, si bé el TS no ha entrat en aquest extrem.
Comença dient el TS que: “[…] resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones […] contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.”
En aquest sentit, “el art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, […] “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario” […].”, atribuint “la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas […], a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario […] y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario […].”
En el moment de constituir la hipoteca, normalment només estem pendents que ens concedeixin el préstec i poder pagar la casa que tant somiem. Però la veritat és que el Banc ens va imposar el pagament de moltes despeses que legalment li corresponen a ell com a condició per a lliurar-nos aquests diners. Pel que si ens correspon la devolució d’aquestes despeses de formalització de la hipoteca, cal reclamar-la.
Quant a les despeses notarials i de registre de la Propietat, continua dient el TS que “[…] tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio […] o a cuyo favor se inscriba el derecho […].” Y està clar que “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, […], el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo […], constituye la garantía real […] y adquiere la posibilidad de ejecución especial […].”
Per tant, aquesta partida de les despeses de formalització de la hipoteca, també corresponen a l’entitat bancària, pel que també són reclamables. Finalment, respecte dels actes jurídics documentats, potser la despesa que més problemes pugui suscitar, el TS diu:
“El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, […]: […] en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (entidad bancaria) […], aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario (consumidor) […].
Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, […], será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese […].”
Aquest extrem, el dels Actes Jurídics Documentats, serà el que més es “discutirà” en els Tribunals. Però al final, aquesta Sentència és la conseqüència de la “discussió” en els Tribunals respecte de l’abusivitat de determinades clàusules bancàries.
Segons es vagin presentant demandes i es vagin resolent pels nostres Tribunals veurem com queda tot això. La veritat és que cal reclamar la devolució de totes les despeses de formalització de la hipoteca que ens van cobrar indegudament.
Per això, si està pagant la seva hipoteca, o la va cancel·lar en els últims quatre anys, no dubti en contactar amb mi. Farem un estudi exhaustiu de les despeses de formalització de la hipoteca que va pagar indegudament i l’ajudarem a recuperar-les.
COMPARTIR POST:
